“Đừng mua tầng một” từng bị cho là nói quá, đến khi nước ngập vào nhà nhiều người mới thấy câu này không hề vô lý

Khu dân cư nơi tôi sống vừa trải qua một đợt mưa lớn kéo dài. Chỉ trong thời gian ngắn, một số tuyến đường nội khu biến thành những dòng nước đục, sân chung cư ngập sâu và những căn hộ ở tầng một trở thành nơi chịu ảnh hưởng đầu tiên. Nước tràn vào nhà, ngấm vào sàn gỗ, chân tủ, sofa, thiết bị điện và nhiều đồ đạc vừa mới mua sau khi sửa nhà.

Có gia đình mất hàng tháng trời để hoàn thiện căn hộ, từ sàn, tủ bếp đến nội thất phòng khách, nhưng chỉ sau một đêm, rất nhiều thứ phải tháo bỏ hoặc thay mới. Bùn đất, rác và nước bẩn phủ khắp sàn nhà. Những khoảng sân nhỏ từng được chăm chút để trồng cây, uống trà, phơi nắng giờ lại trở thành nơi nước dồn về nhanh nhất.

Đó cũng là lúc tôi hiểu rằng, với một tài sản lớn như nhà ở, việc chỉ nhìn vào sự tiện nghi trước mắt mà bỏ qua địa hình, khả năng thoát nước và nguy cơ ngập là một quyết định rất dễ phải trả giá đắt.

Vì sao căn hộ tầng một vẫn khiến nhiều người mê mẩn?

Thực tế, căn hộ tầng một không phải tự nhiên mà được nhiều người lựa chọn. Với một số gia đình, những ưu điểm của nó rất rõ ràng, thậm chí đủ sức khiến người mua bỏ qua nhiều bất tiện khác.

Đầu tiên là khoảng sân riêng. Sau nhiều năm sống trong những tòa nhà cao tầng kín mít, việc mở cửa ra là có một khoảng sân để trồng cây, trồng rau, đặt bàn ghế hoặc tạo góc chơi cho trẻ nhỏ thực sự rất hấp dẫn. Với người trung niên hoặc người lớn tuổi, cảm giác sống gần mặt đất, bước vài bước là ra ngoài thay vì phụ thuộc vào thang máy cũng tạo ra sự dễ chịu rất khác.

Ưu điểm thứ hai là khả năng đi lại thuận tiện. Gia đình có người già, trẻ nhỏ, người gặp khó khăn trong vận động thường đánh giá rất cao việc không phải chờ thang máy. Khi mất điện, thang máy bảo trì hoặc có tình huống khẩn cấp, tầng một cũng giúp việc ra vào đơn giản hơn.

Ngoài ra, ở một số khu dân cư cũ hoặc những khu vực được phép khai thác kinh doanh phù hợp quy định, tầng trệt đôi khi còn được tận dụng cho mục đích thương mại. Đây cũng là lý do khiến một số người nhìn căn hộ tầng một như một tài sản có khả năng vừa ở vừa khai thác.

Nhưng vấn đề nằm ở chỗ: những ưu điểm này rất dễ nhìn thấy khi đi xem nhà, trong khi nhiều rủi ro chỉ lộ ra sau một mùa mưa.

Rủi ro lớn nhất không phải là "ẩm thấp", mà là khả năng mất một khoản tiền rất lớn

Trước đây, khi nghe người khác cảnh báo không nên mua tầng một, tôi thường nghĩ những nhược điểm lớn nhất chỉ là thiếu ánh sáng, nhiều muỗi, hơi ẩm hoặc tiếng ồn. Những vấn đề đó hoàn toàn có thể xử lý phần nào bằng thiết kế nội thất, chống ẩm, rèm cửa hoặc hệ thống thông gió.

Nhưng ngập nước lại là câu chuyện khác.

Một trận ngập nghiêm trọng có thể gây thiệt hại cho gần như toàn bộ phần nội thất nằm thấp: sàn gỗ, tủ bếp, tủ âm tường, giường, sofa, thiết bị điện, máy móc và đồ gia dụng. Chưa kể chi phí xử lý nấm mốc, hút ẩm, sửa tường, thay vật liệu và thời gian phải chuyển ra ngoài trong lúc sửa chữa.

Điều đáng nói là phần lớn người mua nhà bình thường không sở hữu nhiều bất động sản để phân tán rủi ro. Một căn nhà có thể là kết quả của 10-20 năm tích lũy, kèm theo khoản vay kéo dài hàng chục năm. Vì vậy, chỉ một sự cố lớn cũng đủ khiến kế hoạch tài chính của cả gia đình bị đảo lộn.

Có người cho rằng ngập lớn chỉ là hiện tượng hiếm gặp, vài chục năm mới xảy ra một lần. Nhưng với người mua nhà để ở lâu dài, câu hỏi không nên là "xác suất có cao không", mà là "nếu nó xảy ra một lần, gia đình mình có chịu nổi hậu quả không?".

Một rủi ro có xác suất thấp nhưng thiệt hại cực lớn vẫn là thứ cần cân nhắc rất kỹ.

Không cần đến lũ lớn, tầng một vẫn chịu nhiều áp lực hơn vào mùa mưa

Ngay cả khi không xảy ra ngập sâu, tầng một vẫn là nơi dễ chịu ảnh hưởng đầu tiên khi hệ thống thoát nước quá tải. Những khu dân cư nằm thấp hơn mặt đường, sát hồ, gần kênh mương cũ hoặc có sân nội khu thấp thường có nguy cơ đọng nước cao hơn.

Một số căn hộ không bị nước tràn trực tiếp nhưng thường xuyên gặp tình trạng nền lạnh, chân tường ẩm, nấm mốc, mùi khó chịu hoặc côn trùng tăng mạnh vào mùa mưa. Nếu hệ thống chống thấm ban đầu không tốt, chi phí sửa chữa sau vài năm cũng không nhỏ.

Vì vậy, khi mua tầng một, chỉ nhìn căn hộ vào một ngày nắng đẹp là chưa đủ. Người mua cần cố gắng tìm hiểu xem khu vực đó từng ngập hay chưa, mặt bằng căn hộ cao hơn hay thấp hơn đường nội khu, hố ga và hệ thống thoát nước nằm ở đâu, khu đất xung quanh có phải vùng trũng hay không.

Đôi khi, một cuộc hỏi chuyện với bảo vệ hoặc cư dân đã sống ở đó nhiều năm còn hữu ích hơn cả những lời giới thiệu đẹp đẽ trong lúc xem nhà.

Vậy căn hộ tầng một có phải hoàn toàn không đáng mua?

Không hẳn.

Điều quan trọng là phải phân biệt tầng một thông thường với những căn hộ có cao độ nền tốt hoặc thiết kế đặc biệt.

Một số dự án có tầng bán hầm, tầng kỹ thuật hoặc phần đế được nâng cao khiến căn hộ mang tên "tầng một" nhưng thực tế mặt sàn đã cao hơn mặt đất đáng kể. Những căn như vậy thường giảm được đáng kể nguy cơ ẩm và nước tràn trực tiếp từ bên ngoài.

Tương tự, một căn hộ tầng một nằm ở phần địa hình cao của dự án, cao hơn đường nội bộ và có hệ thống thoát nước tốt sẽ khác hoàn toàn với căn nằm ở điểm thấp nhất của khu dân cư.

Nếu vẫn yêu thích căn hộ có sân, tôi nghĩ người mua nên kiểm tra ít nhất 5 yếu tố: cao độ nền căn hộ so với đường; lịch sử ngập của khu vực; thiết kế hệ thống thoát nước; tình trạng tầng hầm hoặc tầng kỹ thuật bên dưới; và khả năng chống thấm thực tế của công trình.

Khoảng sân đẹp chỉ nên là yếu tố cộng thêm, không nên là lý do chính khiến chúng ta bỏ qua những điều này.

Mua nhà không nên là một canh bạc với toàn bộ tiền tiết kiệm

Sau trận mưa đó, điều khiến tôi nhớ nhất không phải là căn phòng ngập nước mà là cảnh những gia đình đứng nhìn nội thất phải tháo bỏ từng món. Nhiều thứ mới dùng chưa bao lâu, nhưng sau khi ngấm nước bẩn gần như không còn giá trị.

Khi mua nhà, chúng ta thường dễ bị hấp dẫn bởi những thứ có thể nhìn thấy ngay: sân vườn, ban công rộng, view đẹp, trần cao hay nội thất mẫu lung linh. Trong khi đó, những yếu tố quyết định khả năng ở lâu dài như cao độ khu đất, hệ thống thoát nước, chống thấm và lịch sử ngập lại ít tạo cảm xúc hơn.

Nhưng chính những thứ "không đẹp để chụp ảnh" ấy mới có thể quyết định một căn nhà có thực sự an toàn hay không.

Căn hộ tầng một vẫn có thể là lựa chọn tốt với một số gia đình. Tuy nhiên, nếu phải bỏ phần lớn tiền tiết kiệm và gánh thêm khoản vay dài hạn để mua nhà, đừng chọn chỉ vì một khoảng sân khiến mình rung động trong 15 phút xem nhà. Với tài sản lớn nhất đời người, tránh được một rủi ro lớn đôi khi còn đáng giá hơn sở hữu thêm một tiện ích đẹp mắt.